Mam oto taki stan faktyczny: osoba X zawarła umowę z deweloperem na zakup mieszkania za 200.000 zł. Po wpłacie 100.000 zł sprzedała ekspektatywę związaną z nabyciem tego mieszkania osobie Y za kwotę 100.000 zł. Czy podstawa opodatkowania w PCC będzie kwota 200.000 czy 100.000 zł? Będę bardzo wdzięczny za pomoc.

Z tego co rozumiem, była pewnie podpisana umowa deweloperska, czyli nie doszło jeszcze do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Zatem moim zdaniem podstawę opodatkowania stanowi 100.000 zł, bo osoba Y nabyła prawo majątkowe o wartości 100.000 zł. A skoro ten X zapłacił tylko 100.000 zł deweloperowi, to Y i tak musi resztę dopłacić.

Też tak myślałem. Ale z uwagi na to, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa a więc 200.000 zł to czy podatek PCC od sprzedaży ekspektatywy nie powinien wynosić 1% od 200.000 PLN? Pytam bo mam taki przypadek a notariusz sporządzając przedmiotową umowę ekspektatywy pobrał 1% od 200.000 PLN. A nawet w KISie nie znali odpowiedzi na to pytanie.

Jak oszacowałeś wartość rynkową na 200.000zł? Jeżeli cena sprzedaży wynosiła 100.000zł to notariusz powinien pobrać 1% od 100.000zł. Inną kwestią jest wartość rynkowa prawa- stąd moje pytanie na początku.

Zgodnie z powyższym, przedmiotem umowy kupna-sprzedaży jest ekspektatywa, czyli prawo majątkowe. Sprzedający pierwotnie wpłacił 100.000 zł, zatem wartość tego prawa wyceniono na kwotę 100.000 zł (co stanowi podstawę opodatkowania). Trudno jest oszacować wartość rynkową z naszego punktu widzenia, ponieważ nie prowadzimy rejestrów praw majątkowych.
Ale błędnym jest założenie, że podstawę opodatkowania stanowi 200.000 zł (wartość nieruchomości), skoro nie ona jest przedmiotem umowy.

Tak naprawdę to ustalając wartość tego prawa majątkowego nie powinniśmy odnosić się wyłącznie do wartości nieruchomości ani nawet do faktycznie wpłaconej kwoty. Istotne jest jaką kwotę "oszczędza" nabywca kupując to prawo majątkowe w stosunku do sytuacji gdyby teraz chciał zwyczajnie kupić mieszkanie. Cena mieszkania mogła się już zmienić, a nabywając tą ekspektatywę nabywa nie tylko wpłaconą kwotę, ale też prawo do nabycia mieszkania po ustalonej cenie. Gdyby np. teraz tego mieszkania nie dałoby się już kupić po cenie 200 000 tylko np. 240 000 to skłaniałbym się do stwierdzenia, że wartość tego nabytego prawa majątkowego powinna wynosić 140 000. Aż takie różnice mogłyby występować kilka lat temu gdy ceny nieruchomości zmieniały się dość szybko, ale teraz to powinny być mniejsze kwoty.
Może się też okazać, że wartość tego prawa będzie mniejsza niż wpłacona kwota - jeśli potencjalny nabywca nie może jej wycofać, a jednocześnie nieruchomość jest już warta mniej. Aczkolwiek w takiej sytuacji nikt by takiej ekspektatyw nie kupował.