Księga wieczysta
<!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->

Księgi wieczyste są szczególnym rodzajem rejestru, prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ich wyjątkowość polega przede wszystkim na tym, że związany z nimi został system domniemań prawnych, które porządkują skomplikowane nieraz sytuacje prawne i przez to znacznie ułatwiają obrót. Podstawowe kwestie związane z funkcjonowaniem ksiąg wieczystych zawarte zostały w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 Nr 124, poz. 1361 ze zm.), a zagadnienia szczegółowe – m. in. w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 Nr 102, poz. 1122 ze zm.).

Co jest przedmiotem ksiąg wieczystych?
W Polsce przyjęty został realny system ksiąg wieczystych, co oznacza, że prowadzone są one dla nieruchomości (a nie dla właściciela). Zgodnie z definicją nieruchomości z art. 46 k.c., chodzi tu zarówno o nieruchomości gruntowe, jak i budynkowe oraz lokalowe. Mogą być one także zakładane dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla każdej nieruchomości, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Jakie prawa mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej?
Funkcją ksiąg wieczystych jest przede wszystkim ujawnianie praw rzeczowych na nieruchomościach. Obok prawa własności wpisuje się zatem do nich ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, takie jak użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebności, hipoteka czy spółdzielcze prawa do lokalu. W pewnych wypadkach mogą być także ujawnione w księgach wieczystych prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1).

Odpowiednio do różnorodności praw, które mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej, ustalona dla niej została ściśle określona struktura, na którą składają się cztery działy podzielone na łamy. Działy te zawierają w kolejności:

1) oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
2) wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3) wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki,
4) wpisy dotyczące hipotek.

Szczegółową strukturę poszczególnych działów określa rozporządzenie wykonawcze.

Księgi wieczyste mogą być prowadzone w formie pisemnej (papierowej) bądź elektronicznej (od 2003 r. sukcesywnie prowadzona jest ich informatyzacja). Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące nieruchomości. W przypadku ksiąg wieczystych objętych systemem informatycznym, księgi wieczyste stanowią wydruki komputerowe zawierające treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom.

Jawność ksiąg wieczystych
Aby księgi wieczyste mogły pełnić swoją funkcję gwaranta bezpieczeństwa obrotu, wprowadzona została przez ustawodawcę zasada, iż są one jawne. Zatem każdy mający w tym interes prawny (a także notariusz) może, w obecności pracownika sądu, przeglądać księgi wieczyste; mogą także być wydawane ich odpisy. Konsekwencją tego jest zasada, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Mobilizuje ona podmioty chcące w bezpieczny sposób dokonać czynności prawnej dotyczącej nieruchomości do zapoznania się z treścią księgi.

Domniemania związane z wpisem do księgi wieczystej
Poza wyjątkowymi przypadkami, w których wpis do księgi wieczystej jest warunkiem ustanowienia czy przeniesienia prawa (np. dla ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy hipoteki), zasadniczo potwierdza on jedynie istniejące wcześniej prawo. Skuteczne rozporządzenie tym prawem następuje zatem niezależnie od wpisu, w związku z czym osoby jego dokonujące mogą nie ujawnić tego faktu w księgach. Może się zatem zdarzyć, że powstanie sprzeczność miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W przypadku prawa własności ma temu zapobiec nałożony na właściciela nieruchomości i zagrożony kara grzywny obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Podstawowe znaczenie w zakresie porządkowania stanu prawnego nieruchomości mają jednak domniemania prawne zawarte w ustawie.

Pierwszym z nich jest domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza ono, że, niezależnie od faktycznie ukształtowanej sytuacji nieruchomości, premiowane przez ustawodawcę są te prawa i te podmioty, które wpisane są do księgi wieczystej. Konsekwencją tego jest domniemanie, iż prawo wykreślone z księgi nie istnieje. Ważne jest, że domniemania te dotyczą stanu prawnego nieruchomości, a nie informacji o charakterze faktycznym, związanych np. z oznaczeniem nieruchomości.

Rozwinięciem tych domniemań jest zasada, iż przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania. Zatem osoba faktycznie posiadająca nieruchomość postawiona została na słabszej pozycji niż ta, która wpisana została jako właściciel do księgi wieczystej.

Podstawowe jednak znaczenie dla osób dokonujących czynności prawnych dotyczących nieruchomości ma rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, iż w razie niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Tak więc czynność prawna dokonana z osobą wpisaną do księgi powoduje skuteczne nabycie prawa, nawet pomimo tego, że osoba ta w rzeczywistości nie była uprawniona do rozporządzania nieruchomością. Analogicznie, jeśli w księdze nie było ujawnione faktycznie istniejące obciążenie prawa własności (np. służebność), nabywca uzyska prawo bez tego obciążenia, które wskutek tego wygaśnie.

Rękojmia nie działa jednak w przypadku czynności prawnych nieodpłatnych i w sytuacji gdy nabywca działał w złej wierze (wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się dowiedzieć). Nie działa także przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (np. hipotece ustawowej), prawu dożywocia i pewnym rodzajom służebności (art. 7). Prawa te nie wygasają zatem, mimo nie wpisania ich do księgi.

Prowadzenie ksiąg wieczystych
Prowadzenie ksiąg wieczystych, na które składają się takie czynności jak m.in. zakładanie ksiąg, rejestrowanie wniosków o wpis, dokonywanie wzmianek i wpisów, wydawanie odpisów, udostępnianie akt do wglądu oraz przechowywanie, należy do właściwości sądów rejonowych (Wydziałów Ksiąg Wieczystych) ustalanych według miejsca położenia nieruchomości.

Zakładanie ksiąg wieczystych dokonywane jest na podstawie wniosku osoby uprawnionej (np. właściciela, osoby której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe), zawierającego oznaczenie nieruchomości, wymienienie właściciela i tytułu własności oraz ograniczeń obciążających nieruchomość. Do wniosku powinny zostać dołączone dokumenty potwierdzające prawo własności i stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.

Rozpoznawanie spraw o wpis do księgi następuje w postępowaniu nieprocesowym. Wpisów dokonuje się na wniosek lub z urzędu (gdy zezwala na to przepis szczególny), na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (chyba że przepisy szczególne wymagają innej formy), a w przypadku niezgodności miedzy treścią księgi z rzeczywistym stanem prawnym – gdy niezgodność ta będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Natomiast do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego lub prawa osobistego lub roszczenia wystarczy dokument obejmujący odpowiednie oświadczenie właściciela. Wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Na zakończenie należy dodać, że, ponieważ nie została jak dotąd spełniony postulat powszechności ksiąg wieczystych, dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzone się tzw. zbiory dokumentów, na których podstawie ustalany jest stan prawny nieruchomości.

(N.F.)<!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->

<!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->ewakiwit
      
Temat postu: : Egzekucja z nieruchomości  PostData wysłania: 02.10.2005 (g.14:25)

      
Witam, mam pytanie o kolejnośc zaspokojania roszczeń z hipoteki - egzekucja komornicza.

Stan faktyczny jest taki:
1 - na pierwszym miejscu - jeden z kontrahentów spółki - nazwijmy go firmą A
2 - na drugim miejscu Bank
3 - na trzecim miejscu US - zaległości w Vat.

Wyczytałam, że US ma pierwszeństwo przez innymi - za wyjątkiem Banków. Gdzie indziej doczytałam, że decyduje kolejość wpisów.

W mojej sytuacji robi się błędne koło:
wg kolejności wpisów - firma A / Bank / US ?
ale jeśli US ma piewszeństwo to Bank /US / firma A.

Ale czemu Bank ma być przed firmą A? Tu przeciez decyduje kolejnośc wpisów...

Jaka zatem będzie kolejnośc zaspokojenia przez komornika wierzycieli hipotecznych?

Brrr... brzmi to jak zadanie maturalne...

Pozdrawiam
E.
<!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->

Z Ordynacji podatkowej:

Art. 36. § 1. Hipoteka przymusowa jest skuteczna wobec każdorazowego właściciela przedmiotu hipoteki i przysługuje jej pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami ustanowionymi dla zabezpieczenia innych należności.

§ 2. Przepisu § 1 nie stosuje się, jeżeli przedmiot hipoteki przymusowej ustanowionej dla zabezpieczenia należności, o których mowa w art. 34 § 1, jest obciążony hipoteką ustanowioną dla zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego, a także w sytuacji, gdy wierzytelność z takiego kredytu została zbyta na rzecz funduszu sekurytyzacyjnego w rozumieniu przepisów o funduszach inwestycyjnych. W tym przypadku o pierwszeństwie zaspokojenia decyduje kolejność wniosków o dokonanie wpisów.

Zatem będzie wg kolejności wpisów - firma A / Bank / US

Hipoteka
<!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i rodzajem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Dzięki hipotece możemy łatwiej uzyskać kredyt w banku (kredyt hipoteczny lub pożyczkę hipoteczną). W potocznym rozumieniu hipoteka to taki „zastaw ” na nieruchomości - działce, domu, mieszkaniu.

Do powstania hipoteki niezbędna jest zgoda dłużnika oraz wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości. W księdze wieczystej hipotekę wpisuje się zawsze w dziale IV (to dział KW przeznaczony na wpisy hipotek).

Wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń (na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym) od każdego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej hipoteką. Może to być kolejny właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, niekoniecznie ten, który jest dłużnikiem osobistym wierzyciela. Hipoteka zabezpiecza wierzycielowi pierwszeństwo dochodzenia swych praw do danej nieruchomości, tzn. że wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń przed innymi osobami.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej.

Oprócz należności głównej, hipoteka zabezpiecza również nieprzedawnione odsetki i koszty postępowanie egzekucyjnego wierzyciela (najczęściej banku).

Hipoteka może obciążać:

nieruchomość,
użytkowanie wieczyste – w tym przypadku hipoteka obciąża także budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie. W razie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego hipoteka przekształci się w prawo zastawu na roszczeniu byłego użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wybudowane przez niego (lub nabyte) obiekty budowlane,
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego,
wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie.

Hipoteka może być ustanowiona na podstawie notarialnej umowy cywilnoprawnej (np. w sprawie zabezpieczenia spłaty kredytu), decyzji administracyjnej (np. decyzji uwłaszczeniowej), na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu oraz na podstawie szczególnego przepisu prawa (hipoteka przymusowa).

Jest kilka rodzajów hipotek, jednak najczęściej spotykamy się z dwoma :

zwykłą czyli umowną – polega na wpisie kwoty zobowiązań, która jest znana w chwili ustanowienia zabezpieczenia (tj. kwota kredytu i suma należnych odsetek),
kaucyjną – polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jakie może powstać w okresie kredytowania i nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia (stosowana przy kredytach walutowych).

Oprócz ww. istnieją inne rodzaje hipotek: przymusowa, łączna oraz hipoteka na wierzytelności hipotecznej.

Hipoteką można obciążać każdą nieruchomość, bez względu na jej rodzaj. Zasada ta odnosi się do nieruchomości gruntowych i lokalowych. Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Jednakże zdarza się zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach, wówczas mamy do czynienia z hipoteką łączną. Istota tej hipoteki polega na tym, że wierzyciel, któremu ona przysługuje może, według swego uznania, żądać zabezpieczenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również, według swego uznania, dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Hipoteka łączna może powstać również wskutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo wydzielone grunty.

W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

Podstawę ustanowienia hipoteki przymusowej zwykłej (art.109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) może stanowić tylko tytuł wykonawczy (uchwała SN z 8 listopada 2006 r. Sygn. akt III CZP 93/06).

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną.

Hipoteka przymusowa przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego. Mogą nią być obciążone wszystkie nieruchomości. Może zabezpieczać zobowiązania podatkowe powstałe z mocy decyzji, a także zaległości podatkowe i odsetki za zwłokę od tych zaległości.

Hipoteka nie jest prawem samodzielnym, lecz prawem związanym z wierzytelnością, którą zabezpiecza (tzw. prawo akcesoryjne). Nie może powstać bez wierzytelności, a w przypadku wygaśnięcia wierzytelności, hipoteka również wygasa.

Hipoteka nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością i nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości, ani też nie daje wierzycielowi względem nieruchomości żadnej władzy faktycznej.

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie może dokonywać czynności, które mogłyby doprowadzić do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, tak, że jej wartość spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Jeśli nastąpiłoby takie zdarzenie, wierzyciel może żądać zaniechania takich działań, a jeśli jego wystąpienie do dłużnika hipotecznego nie przyniesie rezultatu, może wystąpić z powództwem do sądu. Jeśli na skutek działań dłużnika wartość nieruchomości zmniejszyła się, wierzyciel może wyznaczyć termin przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub może żądać dodatkowego zabezpieczenia od dłużnika.

Wygaśnięcie hipoteki następuje wskutek wygaśnięcia wierzytelności (np. spłacenia kredytu), zniesienia jej przez czynność prawną, złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu bankowego.

Jeśli nastąpi przypadkowe lub omyłkowe wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej, wierzyciel może w ciągu 10 lat ponownie dochodzić wpisu wykreślonej hipoteki.

Wygaśnięcie hipoteki zobowiązuje wierzyciela do podjęcia czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki (np. wydanie odpowiedniego zaświadczenia o spłacie kredytu, które dostarcza się do sądu prowadzącego hipotekę).

Wpisy hipotek są płatne, istnieją jednak wyjątki. Wysokość wpisu zależy od wysokości hipoteki.

W obrocie rynkowym sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego kredytem jest możliwa, oczywiście za zgodą banku, w którym sprzedający spłaca kredyt. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w obrocie rynkowym jest mało atrakcyjna.

A co w przypadku gdy wierzyciel nie otrzymuje swoich pieniędzy?

Rozpoczyna się postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, po wszczęciu którego komornik zlicytuje nieruchomość, a pieniądze ze sprzedaży przekaże wierzycielom.

Podstawa prawna;

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. nr 124 z 2001 r. poz.1361 z późn. zmianami).

Bibliografia:

Oleszko Aleksander: Księgi wieczyste i hipoteka – Zbiór przepisów. Kraków 2004 r.

Maria Baron

<!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->

Będą ułatwienia w hipotece
<!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->
Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad zmianami do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wiele z nich jest bardzo istotnych. Proponuje się, by jedną hipoteką można było objąć kredyt oraz odsetki. Będzie można też zabezpieczać jedną hipoteką kilka przyszłych wierzytelności. Zmiana jest istotna przede wszystkim dla przedsiębiorców, którzy mają otwartą linię kredytową w banku lub korzystają z różnych produktów bankowych.

W związku z dużym zainteresowaniem naszych czytelników przedstawiamy zestawienie proponowanych zmian.

Pisaliśmy o tym: 27 kwietnia 2007 r. "Jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć kredyt i odsetki". Projekt można znaleźć na naszej stronie internetowej:
<a href="http://www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/projekty/kw1804.doc" target="_blank">http://www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/projekty/kw1804.doc</a>

RENATA KRUPA-DĄBROWSKA

--------------------------------------------------------------------------------
Zmiany przewidziane w projekcie
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
JAK JEST  JAK BĘDZIE  
Księgi wieczyste można założyć dla własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.  Przepisy spółdzielcze od 14 stycznia 2003 r. wszystkie te prawa określają jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Takim nazewnictwem będzie się posługiwała ustawa.  
Trzeba zmieniać wpis odsetek do hipoteki, gdy zmieniła się ich wysokość lub stopa procentowa.  Nie trzeba będzie zmieniać wpisu odsetek do hipoteki tylko dlatego, że zmieniła się ich wysokość lub stopa procentowa. Pod warunkiem jednak, że odsetki nie przekroczą limitu określonego we wpisie.  
Zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej naruszające prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym wymagają zgody osób, którym prawa przysługują. Nie dotyczy to zmiany terminów płatności.  Zwiększy się katalog wyjątków od tej zasady. Nie będzie to dotyczyło tylko terminów płatności, lecz także sposobu spełnienia świadczenia oraz wysokości odsetek w granicach wysokości określonej we wpisie.  
Hipoteka może zabezpieczać kredyt udzielony w celu wybudowania budynków mieszkalnych (lub domów jednorodzinnych). Gdy dochodzi do podziału nieruchomości, na której je wybudowano, w wyniku sprzedaży lokali lub domów jednorodzinnych, to hipoteka ulega podziałowi zgodnie z umową zawartą między kupującym a sprzedającym.  Hipoteka będzie mogła zabezpieczać kredyt udzielony w celu wybudowania budynków mieszkalnych (lub domów jednorodzinnych). Gdy dojdzie do podziału nieruchomości, na której je wybudowano, w wyniku sprzedaży lokali lub domów jednorodzinnych, to hipoteka będzie ulegać podziałowi zgodnie z umową zawartą między kupującym a sprzedającym. Jeżeli umowa nie będzie regulowała tej kwestii, hipotekę będzie się dzieliło stosownie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (gdy chodzi o lokale) lub proporcjonalnie do powierzchni domów jednorodzinnych.  
W tej chwili właściciel nie może żądać od wierzyciela zwolnienia nieruchomości od obciążenia wierzytelnością przyszłą za wynagrodzeniem, np. gdy kontrahent nie wywiązał się z umowy.  To będzie możliwe. W razie odmowy może złożyć kwotę równą wysokości hipoteki do depozytu sądowego, zrzekając się jej odebrania przed upływem 10 lat. Postanowienie zezwalające na to wraz z pokwitowaniem wpłaty stanowią podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Sąd zezwoli wierzycielowi odebrać te pieniądze z depozytu, gdy przedstawi dowód, że powstała wierzytelność, która miała podlegać zabezpieczeniu hipoteką, i jest ona wymagalna.  
Nie można jedną hipoteką zabezpieczyć kilku przyszłych wierzytelności.  Hipoteką kaucyjną można będzie zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność przyszłą, np. gdy bank otworzy przedsiębiorcy jedną linię kredytową, w ramach której będzie udzielać wielu kredytów, albo świadczyć innego rodzaju usługi, np. udzielać gwarancji bankowej.  
Ordynacja podatkowa
Artykuł 36 ordynacji podatkowej przyznaje pierwszeństwo hipotece przymusowej zabezpieczającej zobowiązania podatkowe przed innymi hipotekami (jedynym wyjątkiem jest hipoteka zabezpieczająca kredyt).  Przepis skreślono. Nie będzie pierwszeństwa hipoteki przymusowej zabezpieczającej zobowiązania podatkowe.  
Kodeks postępowania cywilnego  
Artykuł 1025 § 1 pkt 5s wymienia kolejność zaspokajania poszczególnych wierzytelności z pieniędzy uzyskanych w wyniku egzekucji. W piątej kolejności są to należności za bezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru. Na tomiast zwykły zastaw jest zaspokajany znacznie później.  Przed zastawem rejestrowym wymienia się zastaw. Oznacza to, że egzekucja z zastawu może być skuteczniejsza.  
Zmiany w prawie upadłościowym i naprawczym
Artykuł 345 mówi o zaspokajaniu się wierzyciela z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabezpieczonych hipoteką lub ruchomości objętych zastawem. Słowem jednak nie wspomina o zaspokajaniu się wierzyciela w wypadku wielu wierzytelności przyszłych objętych jedną hipoteką kaucyjną.  W związku z tym, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuści zabezpieczanie jedną hipoteką kilku wierzytelności, wspomniany przepis prawa upadłościowego przyszłych wierzytelności przyszłe obejmie jedną hipoteką kaucyjną.  
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Artykuł 115 § 1 głosi, że z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się według kolejności wymienionych w tym przepisie. Przepis nie wymienia wprost hipoteki morskiej.  W przepisie dodano hipotekę morską.  <!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->

Najwyższy chyba czas na skreślenie art. 36 OP. Ewidentny relikt z czasów prymatu interesu Państwa nad interesem obywatela. Co tam pewność obrotu.

Choć osobiście czuje pewien sentyment do hipotek, które wpisałem  i tylko za względu na ów art. mają one jakiś gospodarczy sens.

Szybko trzeba zajmować, jeśli się da, zanim uchwalą i wejdzie w życie.

Nowy właściciel nie spłaci cudzego wierzyciela
<!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->
Tylko wpisanie naszej należności do księgi wieczystej nieruchomości dłużnika da nam pewność, że w razie sprzedaży będziemy się mogli domagać jej spłaty

Taki wniosek płynie z uchwały z 6 listopada 2007 r. podjętej przez siedmiu sędziów Sądu Najwyższego. Uznali oni, że kolejny wierzyciel właściciela nieruchomości zajętej przez komornika nie może się domagać spłaty swej należności od nabywcy tej nieruchomości, jeśli w księdze wieczystej nie ma wzmianki, że przyłączył się do egzekucji prowadzonej już przez innego wierzyciela pierwotnego właściciela. Inaczej będzie tylko wówczas, gdy nowy właściciel, kupując nieruchomość, wiedział, że kolejny wierzyciel przyłączył się do tej egzekucji. Wtedy mimo braku wzmianki wierzyciel będzie mógł ściągnąć z niej swą należność.


Wzmianka daje pewność

Uchwała SN jest odpowiedzią na pytanie prawne zwykłego, trzyosobowego, składu SN rozpatrującego zagadnienie prawne przedstawione przez jeden z sądów apelacyjnych.

Sprawa jest ważna zarówno dla wierzycieli, jak i nabywców nieruchomości zajętych przez komornika. Zasadą jest bowiem, że nie tylko obciążenie nieruchomości hipoteką, ale i wszczęcie przez komornika procedury prowadzącej do sprzedania nieruchomości dla pokrycia długów ciążących na jej właścicielu nie pozbawia tego właściciela możliwości jej sprzedania. Z kolei sprzedaż czy darowizna nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Jednak decydujący się na kupno nieruchomości powinien wiedzieć, jakie długi z nią związane musi spłacić.

Tę wiedzę daje wpis w dziale III księgi wieczystej o zajęciu nieruchomości przez komornika. W § 42 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (DzU nr 102, poz. 1122 ze zm.) przewiduje się zamieszczanie tam również wzmianki o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji.


Nie było zgody w SN

Niektóre sądy odmawiają jednak wierzycielom przyłączającym się do egzakcji wpisu takiej wzmianki. Powołują się na art. 924 i 927 kodeksu postępowania cywilnego. W myśl tych przepisów wierzyciel przyłączający się do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości ma te same prawa co pierwszy wierzyciel i nie może żądać powtórzenia czynności dokonanych już przez komornika. Niektóre sądy uważają, że zakazem tym objęta jest również ta wzmianka.

Nie było w tej kwestii zgody także w SN. W uchwale z 17 czerwca 2003 r. (sygn. III CZP 31/03) uznał on, że w takim wypadku komornik ani kolejny wierzyciel nie mogą żądać powtórzenia wpisu o wszczęciu egzekucji. W uchwale z 16 marca 2006 r. (sygn. III CZP 16/06) SN był przeciwnego zdania.

Pytanie prawne powstało na tle sprawy Teresy W., która kupiła nieruchomość zajętą przez komornika. W księdze wieczystej znajdowała się tylko informacja o wszczęciu egzekucji na rzecz banku. Część ceny równej zadłużeniu w banku poprzedniego właściciela kobieta przekazała bankowi.


Jeśli nie wiedziała

Gdy Teresa W. kupiła nieruchomość, zgłosił się do niej drugi wierzyciel, który już wcześniej przyłączył się do egzekucji – Fabryka Mebli spółka z o.o. Komornik złożył wniosek o wpis w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji także na rzecz tej spółki. Ale sąd odmówił. Teresa W. wystąpiła przeciwko fabryce o zwolnienie nieruchomości spod prowadzonej przez nią egzekucji. Twierdzi, że o niej nie wiedziała.

Sąd I instancji oddalił wniosek nowej właścicielki. Uznał, że fabryka może prowadzić egzekucję z nieruchomości Teresy W. Sąd II instancji nie był tego pewny. Stąd pytanie do SN. Wątpliwości, które podzielił zwykły skład SN, rozstrzygnął we wskazanej uchwale dopiero SN w powiększonym składzie siedmiu sędziów.

Dla Teresy W. oznacza to, że jeśli sąd uzna, iż istotnie nie wiedziała o przyłączeniu się fabryki do egzekucji, nie musi jej spłacać (sygn. III CZP 93/07).


Egzekucja wciąż trwa

Stosownie do art. 930 kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu przez komornika (sprzedaż, darowizna, zamiana) nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Wszystkie czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika, jak i nowego właściciela. Słowem, egzekucja wciąż się toczy i jeśli dług nie zostanie spłacony przez dłużnika albo nabywcę, komornik sprzeda nieruchomość i z uzyskanej ceny spłaci wierzycieli, na których rzecz egzekucję prowadził.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: i.lewandowska@rp.pl

Źródło : Rzeczpospolita<!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->

Kupowanie budynków i ziemi na licytacji to ryzykowne przedsięwzięcie
<!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->
Nieruchomość wystawioną na sprzedaż przez komornika można kupić tanio. Na nabywcę czyhają jednak pułapki
Można kupić nieruchomość i stać się jej właścicielem, ale przez długie lata nie objąć jej we władanie.

– Z ogólnych zasad kodeksu postępowania cywilnego wynika, że z chwilą nabycia nieruchomości wygasają prawie wszystkie obciążenia – mówi adwokat Rafał Dębowski, partner w kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.

Jest wszakże istotny wyjątek. Zawiera go art. 1002 k. p. c. Według tego przepisu z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające z umowy najmu lub dzierżawy. Tymczasem kodeks cywilny mówi, że nie można wypowiedzieć umowy najmu lub dzierżawy z datą pewną (czyli z urzędową adnotacją, iż w określonym dniu dokument istniał i został okazany urzędnikowi lub notariuszowi).

Wystarczy, że przed licytacją dłużnik podpisze ze znajomym umowę najmu na dziesięć lat i ustali w niej bardzo niski czynsz, a umowę taką opatrzy datą pewną. Przez dziesięć lat nowy właściciel nie rozwiąże umowy i nie będzie mógł nawet zmienić wysokości czynszu.

– Nie znam żadnego przypadku, żeby sąd wydał orzeczenie unieważniające taką umowę – dodaje mec. Dębowski.

Zdarza się, że dłużnicy specjalnie przed licytacją mówią o takiej umowie potencjalnemu nabywcy, by zniechęcić go do zakupu.Niestety nawet przezorne osoby mogą nabyć nieruchomość obciążoną taką umową. Nie ma bowiem obowiązku ujawniania umów najmu w księdze wieczystej nieruchomości. Bardzo często też dłużnik nie współpracuje z komornikiem, bo nie leży w jego interesie ujawnianie takich informacji.

Osoba, która bierze udział w licytacji, o rzeczywistym stanie nieruchomości dowiaduje się dopiero, kiedy ją kupi. Nabywa się więc kota w worku.

Potencjalni nabywcy nie mają tzw. interesu prawnego. Oznacza to, że nie mają prawa przeglądania dokumentacji, takie jak np. pozwoleń na budowę. Jedyny dokument, który mogą zobaczyć, to opis nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie komornika. Zawsze oczywiście można obejrzeć nieruchomość, ale nie wszystko widać gołym okiem. Od momentu przybicia nieruchomości na licytacji do jej rzeczywistego wydania może też upłynąć sporo czasu. – Mało kto wie – wyjaśnia mec. Dębowski – że jeszcze wtedy dłużnik może skorzystać z procedury odwoławczej i trzeba czekać na rozstrzygnięcie. Upływają więc kolejne miesiące.

Tymczasem nabywca, żeby kupić nieruchomość, często zaciąga kredyt. Znane są przypadki, kiedy bank żądał od kredytobiorcy, żeby w ciągu roku od przybicia nieruchomości uzyskał wpis swojego prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Niestety minął rok, a wpisu nie udało się uzyskać.

Okazało się bowiem, że dłużnik odwołał się od postanowienia o przybiciu. Efekt tego był taki, że nabywca zrezygnował z zakupu nieruchomości, stracił wpłaconą zaliczkę oraz wadium wynoszące 10 proc. wartości licytowanej nieruchomości. To nie był jednak koniec jego kłopotów. Bank zażądał od niego realizacji umowy kredytowej.
Renata Krupa-Dąbrowska 20-11-2007


Źródło : Rzeczpospolita<!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->

Wielce smutne pismo MF do ZZPEA nr AP7/066/11(2)/ASX/09/428 z dn. 10.02.2009r. w sprawie wydawania dla celów egzekucji administracyjnej z nieruchomości decyzji określającej wysokość zadeklarowanego zobowiązania podatkowego:

http://egzekucja.org.pl/component/option,com_smf/Itemid,61/topic,452.msg3344#new

Slothrop, jeśli pozwolisz "wrzucę" ten właściwy, link oczywiście.  
Pozdrawiam!

<a href="http://egzekucja.org.pl/component/option,com_smf/Itemid,61/topic,452.0" target="_blank">http://egzekucja.org.pl/component/option,c...,61/topic,452.0</a>

Wreszcie jest Uchwała SN z dnia 24 lutego 2010 r.(sygn. akt III CZP 133/09).
Organ egzekucyjny wskazany przez sąd na podstawie art. 773 § 1 k.p.c. prowadzi obie egzekucje łącznie w całości.. Wreszcie MF zrozumie, że rozstrzygnięcia dot. łącznej egzekucji nie dotyczą egzekucji do środka, ale całości. Nareszcie będzie porządek.  

Na wstępie chciałabym zaznaczyć, że pracuję w egzekucji od kilku miesięcy (w US ogólnie dłużej :) ) i już trafiłam na egzekucję z nieruchomości. ZUS przysłał wniosek, decyję ostateczną i tytuły wystawione w 2010 wraz z egzemplarzami dla zobowiązanego. Po wezwaniu i wyjaśnieniu okazało się iż tytuły obejmują należności przedawnione, ale zabezpieczone hipoteką - w związku z tym jest możliwość tylko egzekucji z nieruchomości. Chcąc zrobić zajęcie nieruchomości w EGA wyślwietla się komunikat, że odpis musi być doręczony a ja je mam w tych nowych tytułach. Dodatkowo na przykładowym zajęciu nieruchomości w podręczniku jest zdanie : Zobowiązanemu, któremu uprzednio nie doręczono odpisów tytułów wykonawczych wymienionych w niniejszym wezwaniu przesyła się jako załaczniki, odpisy tych tytułów. Jak to rozumieć? Proszę o podpowiedzi co zrobić? Czy pomysł żeby zwrócić te nowe tytuły do wierzyciela (Zwrot z relacją) i poprosić o te na podstawie, których prowadzono postępowanie i dokonano wpisu hiopteki jst dobry? Na podstawie tych pierwotnych będzie można wprowadzić doręczenie i dokonane czynności? Proszę o pomoc.

Co do konieczności doręczenia wcześniej odpisu tytułu wykonawczego jest w tym racja. Chodzi o to, że w art 26 upea są dwie możliwości wszczęcia egzekucji: doręczenie odpisu tw lub doręczenie zawiadomienia o zajęciu do dłużnika zajętej wierzytelności. Stąd: zajęcie nieruchomości nie wszczyna egzekucji. Jeśli wyślesz w tym samym dniu zajęcie do sądu i do zobowiązanego to zdarzyć się może, że wniosek do sądu wpłynie do sądu wcześniej niż do odpis tw do zobowiązanego a to już oznacza, że masz zastosowany środek egzekucyjny przed wszczęciem egzekucji, co oczywiście być nie może. Wychodzi na to, że powinno sie najpierw wysłać same odpisy tyt. do zobowiązanego i dopiero jak będą doręczone, zajęcie nieruchomości. Powodzenia

Dziękuje za podpowiedź, ale ustalone odgórnie że tytuły wracają do ZUS i na podstawie pierwotnych (jesli je przyslą) zrobię doręczenie. Pojawia się jednak kolejny problem jak juz wykonam fizycznie w EGA zajęcie nieruchomości to nie mam komu go doręczyć bo z wywiadu środowiskowego wiem, że ludzie są za granicą od paru lat. Znów jestem w kropce i proszę o pomoc co jeśli na zwrotce będzie że adresat wyprowadził się? Nasza Wysoka Izba stoi ponoć na stanowisku, że zajęcie ma być skutecznie doręczone w razie ewentualnych dalszych kroków i postepowania (nie wiem dokładnie co jak i dlaczego?).