Witam.

Jak US zapatrują się na umowy przedwstępne opiewające w zaliczce na 100% ceny nieruchomości. Chodzi o sprzedaż przed terminem 5 lat od nabycia nieruchomości. Nie ocenioną tego jako próby obejścia prawa?

Pozdrawiam.

W takiej sytuacji możesz uznać wartość uzyskanego przychodu z tyt. sprzedaży nieruchomości przez tego podatnika z chwilą zawarcia tej umowy przedwstępnej w pełnej wysokości (100% zaliczki) więc począwszy od tego dnia podatnik może wydatkować uzyskany przychód za własne cele mieszkaniowe, aby spełnić warunek zwolnienia z 10% podatku dochod. Jeśli właściwa um. przyrzeczona została zawarta 09.10.2005 to czas na wydatkowanie podatnik ma do 09.10.2007r. ale jeśli została zawarta um. przedwstępna 15.07.2005r. to podatnikowi wydłuża się wtedy okres na wydatkowanie o ten czas od 15.07.2005r. do 09.10.2005r. (do wartości otrzymanego zadatku-w tym przypadku jest to całe 100%) a więc reasumując ma on czas na wydatkowanie od 15.07.2005r. do 09.10.207r. (2 lata i 2 m-ce!)

A mi sie cos zdaje, że juz takiego zapisu nie ma. 10 % podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty sprzedaży i możliwośc wykorzystania jego przez okres 2 lat na cele mieszkaniowe był związny z ulga mieszkaniową budowalną czy jak tam ją zwał. A cos mi sie wydaje że tego zapisu już niema. Chyba że sie myle inaczej obowiązuje 19% podatek. Ale jak już zaznaczyłam moge czegoś nie wiedzieć.

No, widzę że zagościła u nas jesienna depresja... Ale myk z przedwstępną trochę chyba bez sensu. No bo i po co? Wpisu do KW i tak to nie załatwi... A co do tych 100% i obowiązku... Zrzucam to na karby jesiennej pogody i przepracowania (umysłu)...

Są to obecnie bardzo częste umowy. Przyszły sprzedawca uzyskuje środki na dokończenie budowy nowego domu lub uzupełnienie kwoty na nowe mieszkanko itd. Nie musi się posiłkować kredytem, lub zdecydowanie mniejszym. Nabywca uzyskuje natomiast gwarancję ceny, co obecnie jest też bardzo ważne.
Jeśli nie ma żadnych innych przesłanek do podważania charakteru tej umowy ( np. faktyczne wydanie nieruchomości wraz z wpłatą zaliczki ), to ze sprzedażą będziemy mieli do czynienia w momencie spisania umowy sprzedaży.

Zasady dotychczasowe, czyli 10% podatek zryczałtowany od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (także dotychczasowe zasady zwonienia od tego podatku) stosuje się do sprzedaży nieruchomości , jeżeli ich nabycie nastąpiło przed 01.01.2007r. (art.7 ust.1 ustawy z 16.11.2006r. - Dz.U.Nr 217 poz.1588)

Nabycie nieruchomości w stanie prawnym obowiązującym do koćna n2007 r. i sprzedaż tej nieruchomości przed upływek 5 lat - umowa przedwstępna np. w lutym 2007r a umowa sprzedaży np. w lipcu 2007r - to wydatkowanie na cele mieszkaniowe liczymy 2 lata od dnia otrzymania zaliczki (umowy przedwstępnej) do lipca 2009 r.   brak wydatkowania 10% podatek. Podatek 19% obowiązuje od nabytych lub wybudowanych nieruchomości w 2007 r. Zwolnienia prtzewiduje art. 21 ust. 1 pkt 126
pozdrawiam

Dyskusja rozwinęla się w dwóch, a może nawet trzech kierunkach.

Po pierwsze chyba już się wyjaśniło, że Sulimakowi chodziło o sprzedaż  nieruchomości nabytej przed 2007r., a więc interesują nas regulacje obowiązujące do 31.12.2006r. w tym zakresie.

Po drugie ( przynajmniej ja tak zrozumialem ) Sulimak zastanawial się nad konsekwencjami zawarcia umowy przedwstępnej przed upływem 5 lat, a umowy sprzedaży po tym terminie. I w tym zakresie wyżej już się wypowiadano.

Inną sprawę poruszyła Julita:

Do końca nie zrozumiałem jak chcesz ostatecznie liczyć okres dwóch lat na wydatkowanie  uzyskanej kwoty by uzyskać zwolnienie.
Chyba pisząc <!--quoteo--><div class='quotetop'></div><div class='quotemain'><!--quotec-->liczymy 2 lata od dnia otrzymania zaliczki...<!--QuoteEnd--></div><!--QuoteEEnd-->
miałaś na myśli, że na wydatkowanie otrzymanej w formie zaliczki kwoty mamy okres od momentu podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy sprzedaży + 2 lata od podpisania umowy sprzedaży. Stąd termin ostateczny wydania kasy lipiec 20007, który podałaś w Twoim przykładzie.

Zakładając, że umowa sprzedaży zostanie zawarta przed uplywem 5 lat od nabycia ( termin zawarcia umowy przedwstępnwej jest tu bez znaczenia ) i zwolnienie jest warunkowe to moment końcowy wydatkowania pieniędzy zawsze należy liczyć - 2 lata od daty sprzedaży, a nie otrzymania zaliczki. Jeśli w wyniku podpisania umowy przedwstępnej sprzedający otrzymal 100% zaliczkę to te potoczne "2 lata" mogą faktycznie trwać zdecydowanie dłużej.
I chyba też o to Julicie chodziło.

Witam, dzięki za pomoc. Głównie chodziło mi o wątpliwość związaną ze 100% pokryciem kosztu zakupu nieruchomości już w umowie przedwstępnej.

Pozdrawiam!