Jest do sprzedania budynek wielomieszkaniowy (PKOB 112), przed pierwszym zasiedleniem, mający w parterze i na poddaszu lokale o charakterze użytkowym.

Jak to opodatkować?

Standardowa odpowiedź: lokale użytkowe 22%, reszta 7%.

Dlaczego tak?

Pytam obecnego (ekonomista, mianownik, mądry, młody, oczytany, w pełni uzasadnione awanse na ścieżce kariery zawodowej) i słyszę: bo zdanie po przecinku ("z wyłączeniem lokali użytkowych") odnosi się do obu członów zdania poprzedzającego. Dlatego z obiektów budownictwa mieszkaniowego należy wyodrębnić lokale użytkowe, które wchodzą w skład tych obiektów. Wykładnia literalna jest w tym przypadku tak oczywista, że nie ma powodu jej podważać.

?

Pytam kumpla po fachu (prawnik, zdolny i bardzo sprawny w pracy, ilością wydanych interpretacji wyprzedza mnie o kilka długości, mimo pięciokrotnie krótszego stażu przegonił mnie także w szarży skarbowej): wyodrębniać. Dowód? Komentarz Bartosiewicza.

Pytam byłą (gdybym był prezesem w dobrym przedsiębiorstwie, bez chwili wahania zatrudniłbym ją za godziwe pieniądze na odpowiednim stanowisku) – pierwsza odpowiedź: wyodrębniać!

Sprawdzam SIP. O usługach w piguły, o dostawach niewiele. Ze świeższych: Drugi Mazowiecki – wyodrębniać, rodzima IS – wyodrębniać,...

A więc sprawa jasna?

Nie daje mi to spokoju.

Przecinek postawiony w takim miejscu sprawia, że to, co po nim, dotyczy wszystkiego, co przed nim.
Językoznawcą nie jestem, ale do mnie bardziej by przemawiał w tym miejscu myślnik. Mniejsza jednak o to. Skłonny jestem przyjąć, że konstrukcja omawianego przepisu faktycznie przemawia, w sensie gramatycznym, za tak postawioną tezą tyle, że i tak niczego to nie zmienia.

Rozpatrywany przepis odnosi się bowiem do dwóch stanów faktycznych: dostawy całych obiektów i dostawy ich części, a więc, mając na uwadze definicję towaru w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, normuje postępowanie w przypadku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest albo obiekt budownictwa mieszkaniowego w całości, albo tylko jakaś jego część. Nijak nie wychodzi mi, że w tym pierwszym przypadku należy tworzyć fikcję i dla potrzeb podatkowych tworzyć fakty formalne stojące w sprzeczności ze stanem faktycznym.
Do czego to prowadzi?
Strony umowy ustaliły wartość przedmiotu umowy (cały budynek wraz z gruntem) na kwotę dajmy na to 1 mln zł. Wg jakich reguł rozdzielić tą kwotę na dwie podstawy opodatkowania? Słyszałem propozycję zwolennika wydzielania lokali użytkowych: niech podatnik to zrobi jak bądź, byle to nie była złotówka, i podeprze jakąś sensowną argumentacją; ważne, aby w ten sposób zadość uczynił wymogom ustawy. Kurczaki, jestem tylko wsiowym burakiem, którego losy przez przypadek do miasta rzuciły, szkoły pokończyłem haniebne, ale jakoś mi to do demokratycznego państwa prawa nie pasuje.
Dalej, w ten sposób osiąga się tylko to, że siódemką opodatkowane są lokale mieszkalne (wraz z przynależnościami, a i to nie zawsze) lecz tylko te w obiektach budownictwa mieszkaniowego. Po co zatem pisać przepis tak na okrągło i dlaczego ustawodawca inaczej traktuje mieszkania w innych obiektach, opodatkowując je stawką 22%? Mnie się wydaje, że chodzi o wspieranie inwestycji właśnie w obiekty budownictwa mieszkaniowego (jako takie), a że w rzeczywistości najczęściej sprzedawane są one po kawałku, to 7% także dla tych kawałków, o ile jednak będą kawałkami mieszkalnymi. I nic w tym nadzwyczajnego – przecież nikogo nie dziwi, że lody z adwokatem to 7%, natomiast lody osobno to też 7% ale sam adwokat to już 22%.

Wróćmy jednak do analizy gramatycznej przepisu.
Obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części – jest to zatem suma dwóch zbiorów. W pierwszym elementami są obiekty, w drugim części obiektów. Czy drugi zbiór jest podzbiorem pierwszego? Żeby tak było to każdy element drugiego zbioru musiałby być jednocześnie elementem zbioru pierwszego (przykładowo zbiór liczb parzystych jest zawarty w zbiorze liczb naturalnych, samochody osobowe w pojazdach mechanicznych, krowy w ssakach, piwo w napojach, itd.). Tymczasem części obiektów za cholerę nie są całymi obiektami, tak jak podzespoły nie są samochodami, składniki daniem, godziny dobą... (fantazję przed alkoholem mam małą więc wybaczcie banalne przykłady). Wychodzi więc na to, że pod względem interesujących nas cech są to zbiory rozłączne. Lokale użytkowe są częściami obiektów, a więc odejmując od sumy zbiorów (obiekty + ich części) lokale użytkowe faktycznie wyłączamy je tylko ze zbioru części obiektów (ktoś może potrafi odjąć długość od objętości?).

Jestem pewien... że nikogo nie przekonam. Podatnik dostanie jedynie słuszną interpretację – ma wydzielić do odrębnego opodatkowania lokale użytkowe.

Narazie tylko moje stanowisko, bez głębszego uzasadnienia.
Podejdę do problemu trochę z innej strony. Część obiektu budownictwa mieszkaniowego  lub obiekt budownictwa mieszkaniowego jeśli nie jest to lokal użytkowy - stawka 7% ( celowo zmieniam kolejność ).
Zastanawiałem się krótko, czy może zaistnieć sytuacja, że obiekt budownictwa mieszkaniowego będzie jednocześnie wyłącznie lokalem użytkowym, muszę to skonsultować z PKOB i kumplem budowlańcem. Nie ma to jednak większego znaczenia w sprawie.

Z art. 146 ust. 1pkt 2 lit. b) w żaden sposób nie wychodzi mi obowiązek dzielenia przedmiotu sprzedaży ( dostawy ) na jakieś części składowe.
Stawka 7% nie przysługuje na podstawie tego przepisu jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal użytkowy. Tak moim zdaniem należy rozumieć słowa "z wyłączeniem lokali użytkowych".
Tak więc jeśli sprzedawany obiekt budownictwa mieszkaniowego lub jego część ( gdy sprzedajemy wyodrębnione lokale a nie cały obiekt ) nie jest lokalem użytkowym mamy preferencyjną stawkę.

Skąd bierze się opcja onbowiązku podzielenia towaru ( obiektu budownictwa mieszkaniowego ) będącego przedmiotem sprzedaży nie wiem. A wg jakich kryteriów ( powierzchnia, kubatura, wartość nakładów itd. ??? ), kłania się casus infrastruktury.

Nie może.

Bardzo starałem się tego uniknąć, ale w desperacji zadzwoniłem do KIPu. Uzyskałem krótką, acz rzeczową odpowiedź - jak całość, to 7% (odniesiono się m.in. do definicji towaru).
Niestety, wypowiedzi KIPowców nie są argumentem, bo "przecież tam zesłani zostali ci, co do roboty w US i IS się nie nadają, znaczy - mało rozgarnięci". Jeżeli tak jest (nie znam osobiście żadnego z nich więc nie wiem) to fakt ten przemawia akurat na korzyść przedstawionej przeze mnie argumentacji. Przecież przepisy adresowane są do podatników, a skoro KIPowcy są na ich poziomie i wszelkie wątpliwości interpretacyjne należy rozstrzygać na korzyść podatnika, to rozwiązanie mamy gotowe.

Udzielona odpowiedź świadczy chyba jednak na korzyść KIPowców, wbrew obiegowym opiniom o sposobie naboru do tych jednostek.
Otrzymałeś krótką, właściwą odpowiedź i tego się trzymaj.